【パパからの手紙】カレンへ。空家（実家）を「賃貸」する？！一番大切なのは「バランス」やで！（笑）
カレン、10月に入って現場を回るのもほんまに気持ちのええ気候になってきたな！ 事務所の近くを歩いてても、どこからか金木犀（きんもくせい）のええ匂いがしてきて、「あぁ、秋やなぁ〜」ってしみじみ感じるな！（笑）。
さて、前回までは「実家を売る時のやさしい順番」をお話ししてきたけど、今回からは
空家（実家）を「賃貸」する！！っていう話をしていきたいと思います。
カレン！賃貸したら、「家賃収入も入るし、借りてくれる人も喜んでくれて、ええやん！」って思わへん！
でも、先行で投資（主にリフォーム）が必要になるやろ！心配になるやんな！
だからリスクを小さくして、賃貸物件にすることが大切になるねんな～～。
今日は、「実家を賃貸にするなら、まずどこをチェックするべきか？」という視点と、一番大事な「バランスの感覚」についてお話しましょう！
🔍 まずはここから！「お家の状態」をしっかりチェック
借りてくれる人に家賃をもらって住んでもらう以上、「はい、どうぞ」とそのまま貸すわけにはいきません。 まずは冷静に、お家の状態をこの4つの段階で確認しましょう。
1. 躯体（くたい・建物の骨組み）の確認
完璧を求めたら、一番お金がかかる部分！
雨漏りはしていないか？
柱や床に傾きはないか？
シロアリの被害はないか？
外壁や屋根のヒビ割れ、防水は大丈夫か？
建物の根幹にかかわる部分に問題があると、修理だけで何百万円も吹き飛んでしまいます。ここがアウトなら、「そもそも貸すのに向いているのか？」から考え直さなアカンかも？？
でも、貸す方法はあるからね！これは雨漏りや、その他の不具合の程度と賃貸ニーズのバランスで考えていくっていう方法！詳しくは追って、お話ししていきますね！
2. 設備の状況（水回りなど）
生活に直結するキッチン、お風呂、トイレ、給湯器などの設備チェックです。
今ある設備はそのまま使えるか？
修理（部品交換）でいけるか？
それとも新品に丸ごと交換が必要か？
「お風呂のお湯が出ない」「トイレが流れない」は賃貸として論外やから、最低限ちゃんと使える状態にする必要があります。これは本当に必要！！
3. 内装（表装・見た目）
どこまで綺麗にするかの見極めです。
壁紙（クロス）の張り替えや床のクッションフロア化
襖（ふすま）、畳（たたみ）、障子の張り替え
柱やドアなどの木部・鉄部の塗装
「どこまでお金をかけてピカピカにするか？」の線引きが、めちゃくちゃ難しいところやね～～～。
4. 間取りの変更
昔ながらの「細かく仕切られた和室が続く間取り」を、今風の広いLDKに改装する必要があるか？（できるだけ避ける方法を考えたい）
それとも、既存の間取りのままでも借り手はつくのか？（借り手は現れます。方法あり！）
⚠️ ここが落とし穴！「ピカピカ＝正解」やないねん！
ついつい、どこまでやりますか～？ってお話しすると、「ここも」「あそこも」ってなりがちです。一旦全部考えて、削っていきましょう！
「人に貸すんやから、新築みたいにピカピカにせな！」と張り切って、最新のシステムキッチンを入れて、間取りもガラッと変えて、500万円も600万円もかけてフルリフォームするのはやめましょう！
これ、何があかんか分かるか？カレン。
だってさ～、リフォーム代を回収しようと思うやん！
「家賃12万円」で募集を出したとするやろ？ でもな、その地域の賃貸戸建てを探してる人たちが求めてるのは、「新築みたいなピカピカで高い家」やなくて、「多少古くても、広くて家賃7〜8万円で気兼ねなく暮らせる家」やったりするねん！特に築年数の経った物件は！
いくら綺麗になっても、家賃が高すぎたら誰も入ってくれへんやん。何ヶ月も空室が続いて、結局、バランスのいい賃料での募集になるわけよ！
⚖️ 一番大切なのは「広さ・家賃・内装」のバランス！
賃貸戸建てを成功させる鉄則は、「絶妙なバランス感覚」です！
設備がちゃんと使えること（これは最低条件！）
その地域の人が「この広さなら、この家賃を出したい」と思える適正な家賃設定
家賃に見合った、「入居者さんが許容できるレベル」の内装リフォーム（お金をかけすぎない！）
この3つのバランスがピタッと合って初めて、「長年住んでくれる良い入居者さん」に出会えるんやな～！！
🌟 次回から、具体的にどこまで直すべきか、バランスはどうか？を深掘りします！
「ほんなら、屋根や外壁はどこまで直したらええの？」 「畳はフローリングにせなアカン？」 「水回りは新品に交換せんとアカンのか、磨くだけでええのか？」
次回からは、この「賃貸リフォームの具体的な見極めライン」を、一つひとつ紐解いていきますね！
「実家を貸そうか売ろうか迷ってる…」 「リフォームの見積もり取ったけど、高すぎてビビってる（笑）」
という方は、お金をかける前に、アレグレット不動産の公式LINEから「実家を貸すのってどう？」って軽〜くメッセージを送ってみてください。
パパとカレンが、そのお家にとって一番無理のない、みんながハッピーなバランスを一緒に考えます！
（もちろん、気が向いた時で全然大丈夫ですからね（笑））
秋の夜長、お茶でも飲みながらボチボチ考えていきましょう！！
『ゆる～い実家と相続・不動産相談』を是非、読んでみて！
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